각종 규제와 아파트값 상승으로 인해 최근 부동산 경매 열기가 뜨겁습니다. 오늘은 고급 아파트 단지로 유명하지만 저평가받고 있는 수원 아이파크시티 2단지 59평 경매 물건 권리 분석을 해 보도록 하겠습니다.
수원에는 대형 평수 아파트가 그리 많지는 않습니다. 수원 아이파크시티에는 40평대부터 70평대까지의 대형 평수가 많은 아파트 단지로도 유명하며, 수원에 거주하는 정치인을 비롯해 전 수원 시장 등 유명 인사들이 많이 사는 곳이기도 합니다.
그뿐만 아니라 고급스러운 외형을 갖추고 있어 영화나 드라마 촬영 장소로 많이 섭외되기도 합니다.
물건 정보
수원시 권선구 권선동에 위치한 수원 아이파트시티 2단지 210동 11층 2호로 분양면적 195㎡(59평) 감정가액 7억 4천2백만 원 1차 매각 유찰로 최저 입찰 금액 5억 1천9백4십만 원에 2020년 11월 26일 2차 매각 예정입니다.
- 물건 소재지 : 수원시 권선구 권선동 1361, 수원 아이파크시티 2단지 210동 11층 1102호
- 전용면적 : 148.982㎡, 분양면적 : 195㎡(59평)
- 감정가액 : 7억4천2백만원
- 최저 입찰금액 : 519,400,000원
- 입찰보증금 : 51,940,000원
- 매각기일 : 2020년 11월 26일
참고사항: 대지권 미등기이나 최저 매각 가격에 대지권 가격이 포함되었으며 소유자가 대지 지분에 대해 분양대금을 모두 납부한 것으로 보임.(신청 채권자가 제출한 공급계약서 참조함)
건물현황 와 주변 환경
2012년 1월 20일 사용 승인되어 8년 된 아파트로 총 26개 동 1,135세대로 지역난방을 사용하며 13층 건물에 로열층인 11층입니다. 해당 동 옆으로 수변천 산책로가 있어 단지 내에서도 선호하는 동에 속합니다.
감정에 액은 2020년 2월 28일 기준으로 평가되어 있습니다.
인근 학교로는 곡정 초등학교와 곡반 중학교, 화홍 중학교, 화홍고등학교, 권선고등학교, 곡정 고등학교가 있고 교통은 아이파크시티 2단지 정류장과 아이파크시티 8,9단지 정류장을 을 이용할 수 있으며 도보로 5분 이내 거리입니다.
서울로의 출퇴근도 용이한 편으로 아이파크시티 8단지 정류장에서 광교 중앙역방향(88-1), 양재역, 강남역방향(3007, G3007(2층 버스)), 사당역방향(7001), 서울역방향(8800)을 이용할 수 있으며 그 외 세류역, 망포역, 수원역까지 버스로 10~15분 정도 소요됩니다.
임차인 현황
현재 점유자이자 대항력 없는 임차인이 있으며 배당요구를 한 상태입니다. 대항력이 없기에 배당 순위가 없으며 낙찰 후 계약은 소멸됩니다. 배당을 받지 못해 보증금(2억)을 회수할 수 없는 입장이기에 명도 시 저항이 예상됩니다.
상황에 따라 강제집행이 필요할 수 있으니 낙찰대금 납부 후 즉시 인도명령 신청을 하고 월세 요구 미납 관리비 확인하여 완납 요청 등의 조치를 해야 합니다.
권리분석
말소기준 등기는 근저당 설정일 2012년 5월 3일로 선수의 우리은행입니다. 그 이하는 낙찰과 동시에 모든 권리가 소멸됩니다.(임차인 포함)
권리 분석상 낙찰 후 하자나 문제 발생 여부는 없지만 점유자(세입자) 명도가 쉽지는 않을 것으로 예상됩니다.
가격 분석
2019년부터 가파르게 가격이 상승하고 있는 추세입니다. 권선동에서 망포동을 지나 영통으로 가는 덕영대로 주변의 아파트 가격이 급상승 추세로 당분간 이어질 전망입니다.
그밖에 인근 호재로 세류 IC 개통과 수원시민의 숲 조성 그리고 세류역과 망포역을 잇는 노선 추진으로 지하철 역 등이 있으며 수원 군 공항 이 전시 최대 수혜 지역이기도 합니다.
1. 실거래 가격
국토교통부 기준 실제 거래가 액은 최종 8월 25일에 신고된 13층 8억 2천만 원이며 저층일 경우 7억 5천만 원에 신고가 되었습니다.
2. KB부동산 시세
2020년 11월 KB 부동산 시세는 하한가 7억 5천 상한가 8억 2천으로 조사되었으며 매매가 대비 전세가는 76~78%입니다.
3. 부동산 매물 호가
현재 매물로 나와 있는 호가는 8억 5천에서 9억 5천으로 거래가 되고 있습니다.
대형 평수 특성상 감정가액을 초과하는 일이 거의 없지만 감정가액이 현 시세를 제대로 반영하지 못하고 있고 대형 평수 공급량 부족과 지역 특성상 감정가액 언저리 금액으로 낙찰되지 않을까 예상됩니다.
보다 자세한 사항은 무료로 제공되고 있는 네이버 또는 다음 부동산 경매 정보를 통해 알 수 있습니다.
직접 권리분석이나 예상 낙찰가 분석 또는 명도가 어려운 경우 가까운 법률회사나 경매 전문 컨설팅 회사를 통해 소정의 수수료를 주고 입찰에 참여할 수 있으니 참고하시길 바랍니다.
