상가 권리금 - 권리금 산정기준(바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금)

창업을 위해 적합한 상가를 알아보러 다니면서 권시물 협의 또는 권시물 없음이라는 말을 많이 들어 보셨을 것입니다. 권. 시. 물 이란 영업 권리금, 시설비, 잔존하는 물건(재료 등)을 일컨는 말로 흔히들 합쳐서 권리금이라고 합니다.

좀 더 정확한 용어로는 바닥 권리금, 영업 권리금 그리고 시설 권리금으로 권리금은 3가지 종류로 나누어집니다.

권리금은 누가 받는 것이며 어떻게 형성되는지 권리금 종류와 권리금 산정기준 그리고 개략적인 세금처리와 법률사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

권리금의 산정 단순하면서도 복잡한 관계를 가지고 있다고 할 수 있습니다. 기존의 점주(임차인)는 높은 권리금을 받으려 하기 때문에 새롭게 창업을 준비하고 있는 입장이면 합리적인 금액인지 꼼꼼히 따져 손해를 보지 않도록 주의해야 합니다.

권리금 = 바닥 권리금 + 영업 권리금 + 시설 권리금

바닥권리금

바닥 권리금은 모든 상가, 점포에 있는 것은 아닙니다. 보통 바닥 권리금은 유동인구가 많은 중심상권이거나 활성화가 잘 된 상권 또는 같은 상권이라도 특정 자리에만 바닥 권리금 있기도 합니다.

바닥 권리금은 위치에 따른 권리금으로 장사는 목이라고들 하죠 말 그대로 좋은 임지에 따른 값으로 상가 건물이 처음 지어지었을 때부터 생기기도 하고 차후 상권이 활성화되면서 생기도 합니다.

따라서 임차인이 없는 빈 상가에도 바닥 권리금이 있을 수 있고 이때 건물주 또는 임대인이 바닥 권리금을 요구하게 됩니다.

이때 지급한 바닥 권리금은 차후 새로운 임차인에게 다시 받게 됩니다.(물론 차후 상권이 죽는다면 포기해야겠죠)

바닥 권리금은 임차인 간에 동일 업종이 아니더라도 받을 수 있습니다. 꼭 새로운 임차인과 동일 업종일 필요는 없습니다.

영업 권리금

영업 권리금의 경우에는 기존의 임차인이 동일 업종의 새로운 임차인을 구하면서 영업의 노하우와 기존 고객 등 영업권을 보장하는 명목으로 받게 됩니다.

영업 권리금은 통상적으로 월 수수 이익 * 12개월로 계산되는 게 일반적인 계산 방식입니다.

즉 월 매출액이 1억이고 이 중 순수 이익이 3천만 원이라면 30,000,000 * 12 = 3억 6천만 원이 영업 권리금이 됩니다. 이 금액을 기준으로 영업 권리금을 협의하게 됩니다.

새로운 임차인 특히 초보 창업자 입장에서는 매출액과 순수익이 얼마 정도인지 잘 따져 바야 합니다.

보통은 부가가치세 납부내역과 매장에 있는 포스 등을 활용하게 됩니다. 순수 이익은 본인 스스로가 더 잘 알고 있어야 할 것입니다.

시설 권리금

시설 권리금은 기존 임차인이 사용하고 있던 영업에 필요한 설비와 시설, 인테리어, 각종 비품 등을 말합니다.

보통 시설 권리금 감가상각률에 따라 1년에 20%씩 감가 돼 5년이 지나면 없다고 봅니다. 새로운 임차인이 인테리어를 비롯해 각종 설비와 시설 등을 다시 해야 하는 상황이라면 더더욱 그렇습니다.

기존 임차인이 오랫동안 영업을 한 경우라면 대부분 시설 권리금은 상호 협의하에 절충하게 됩니다. 오래되었어도 일부 시설물은 보수했거나 추가 구입한 경우도 있어 협의가 필요합니다.

권리금 없는 상가를 구하는 방법은 상권분석을 잘해서 일반적인 상권에 있는 빈 상가 또는 신축 상가를 선택하는 방법이 있습니다.

업종의 특성에 따라 다르겠지만 오랫동안 임차인을 구하지 못한 빈 상가를 선택할 때는 신중히 검토 후 결정해야 합니다.

권리금 관련 세무처리와 법률

권리금은 특별한 사정이 없는 한 상가건물 임대차 보호법 제10조의 4항에 의거 "상가 권리금 보호에 관한 특별법"에 따라 회수할 기회를 보호를 받을 수 있습니다.

또한 권리금을 지급하고 사업 양도양수를 한 경우 상법 제41조 (영업 양도인의 경업금지)에 따라 권리금을 받은 기존 사업자는 같은 시, 군, 구 또는 인접 시, 군, 구에 동일 업종의 영업을 금하고 있습니다.

다만 양도양수 계약 시 특약사항에 경업금지를 조항을 무시하기로 서로 약정할 수 있습니다.

권리금을 지급하거나 지급받을 경우 세무 처리를 해야 합니다.

권리금을 받는 기존 임차인이 일반 과세자라면 세금계산서를 발행해야 하며(포괄 양도양수는 제외) 권리금을 지급한 새로운 임차인은 권리금 중 일부를 원천징수 후 지급하고 나머지는 원천징수세 신고 후 납부해야 합니다.

마지막으로 권리금을 받는 기존 임차인은 임대차에 따는 부동산 중개수수료 외에 권리금에 따른 중개수수료 또한 발생됩니다.

 

상가 중개수수료 계산법 (상가 임대 / 매매)